Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı kanun ) Uygulanması ve Uygulamada Çıkan Sorunlar

[BeyForuM]

BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞINA

(Teftiş Kurulu Başkanlığı)





1. GİRİŞ :



“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri” konulu bir araştırma yapılması görevi, Teftiş Kurulu Başkanlığının 03.02.2005 tarihli ve 9604-562 sayılı, 30/05/2005 tarihli ve 2414 sayılı, 01/06/2005 tarihli ve 2470 sayılı görev emirleri ile tarafımıza verilmiştir.



2. KONU :



634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri, Araştırma Raporumuzun konusunu oluşturmaktadır.



3. ARAŞTIRMA VE DEĞERLENDİRME :



3.1- Kavramlar:



Kat Mülkiyeti: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının başlı başına ve ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olan bölümleri üzerinde malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet haklarıdır. Diğer bir ifadeyle kısacası, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.



Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan taşınmaz malın bütününe denir. Örneğin iş hanı, apartman gibi.



Anayapı: Taşınmaz malın, yalnız esas yapı kısmına denir. Bir yapının temelden başlayarak bütünü anlaşılmalıdır.



Bağımsız Bölüm: Anataşınmaz malın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür.



Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olan ve doğrudan doğruya o bölüme ayrılmış olan yerlerdir.



Kat Maliki: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kişidir. Gerçek kişiler hak sahibi olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilir.



Ortak Yerler: Anataşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, koruma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerlerdir. Örneğin bir apartmanın kalorifer kazanı, merdivenleri giriş kapısı.



Kullanma Hakkı: Ortak yerlerdeki faydalanma hakkıdır.



Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsa maliki veya ortaklar tarafından kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Bu hakka sahip kişiye de kat irtifakı sahibi denir.



Arsa Payı: Bağımsız bölümlere ayrılan ortak mülkiyet haklarına arsa payı denir.



Sözleşme: Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede denir.



3.2- Kat Mülkiyeti Hakkında Genel Bilgiler:



Toplumsal gereksinim sonucu ortaya çıkan ve yasal düzenleme ile hukuki bir müessese haline gelen kat mülkiyetinin, günlük yaşantı içine iyice yerleşmiş olduğu görülmektedir.



Kat mülkiyeti, İkinci Dünya savaşından sonra gerek ülkemizde gerekse yabancı ülkelerde şehirlerin kalabalıklaşması sonucu ortaya çıkan konut ve işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla düzenlenmiş bir hukuki müessesedir. Özellikle arazilerin büyük değer kazanması ve inşaat masraflarının yükselmesi, bireylerin arz ve üstündeki yapıya tek başına sahip olmalarına imkan vermeyecek duruma gelmesiyle, kat mülkiyetine olan gereksinim, her geçen gün kendini daha şiddetli bir şekilde duyurmaya başlamış ve bunun üzerine bu konuda pek çok çareler ileri sürülmüştür. Bu çarelerden biri olarak ortaya atılan müşterek mülkiyet-irtifak sistemi oldukça yaygın bir uygulama alanı bulmuştur. Bu sistemde, bir gayrimenkulün müşterek maliklerinden her biri lehine binanın bir katından, dairesinden veya bağımsız bölümünden münhasıran yararlanmak üzere Medeni Kanunun 753. maddesine dayanarak bir irtifak hakkı tesis edilmekteydi.



Kanun koyucu, uygulamadaki gelişme karşısında, 06.01.1954 tarih ve 6217 sayılı Kanunla Tapu Kanununun 26. maddesini değiştirerek, müşterek mülkiyet irtifak sistemine kanuni bir düzenleme getirmeye çalışmıştır.



Ne var ki, ileri sürülen çarelerin yetersizliği karşısında, kat mülkiyeti ihtiyacını karşılayacak etraflı bir kanuni düzenlemeye duyulan gereksinim üzerine, 23.06.1965 tarihinde kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir.



Kat Mülkiyeti Kanunu, bir arsa üzerinde yapılacak ve kat mülkiyeti tesis edilecek bir yapı için, önceden o arsanın maliki ve ilerideki ortak malikleri arasında irtifak hakkı kurulmasını öngörmüştür. Asıl malik ve ortak olacak malikler arasında önce “arsa payına” bağlı bir kat irtifakı kurulmakta, yapı tamamlandıktan ve iskan izni alındıktan sonra tapu dairesine her bir ortağın veya tüm ortakların yapacağı müracaat üzerine bu kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununda getirilen bu tür hükümlerle, yapı piyasasında birden çok küçük sermayenin bir araya gelerek inşaat yaptırmaları yasal güvence altına alınmıştır.



Kat Mülkiyeti Kanununun ilginç özelliği, *****sal düzenlemede fiziksel çevre ile çakışan bir toplumsal birim önermesi ya da sosyal içeriği olan bir fiziksel birim tanımlamasıdır. Bir yandan yapılan fiziksel birimler ve alt birimler olarak tanımlanıp, bireylerin bu birimlerle ilgili hak ve sorumlulukları saptanırken, öte yandan da *****da bir araya gelen bireylerin belli biçimde örgütlenip, bu örgütün işlerliği güvenceler altına alınmaya çalışılmaktadır. Yapıların yönetim kurullarının kuruluş biçiminden, toplanma zamanlarına, defter tutulmasına kadar çoğu yönetim konusu inceden inceye düzenlenmiştir.



Kat mülkiyeti rejiminde ferdi mülkiyetin esas olduğu, ortak ve toplu mülkiyetteki tasarruf ve yönetim kolaylığının bulunmadığı, kurulması oldukça kolay olan bu mülkiyette asıl güçlüklerin yönetimle başladığı görülmektedir.



Ana gayrimenkulün bakım ve yönetim giderlerinin (yakıt fiyatları, müşterek elektrik ve su paraları, kapıcı ve kaloriferci ücretleri, sosyal sigorta primleri v.b.) giderek artması sonucunda, kat malikleri arasında ödemeden doğan anlaşmazlıklar ve bitmeyen çekişmeler ortaya çıkmaktadır.



Kat maliklerinin “sözleşme” niteliğindeki yönetim planına genellikle uymamaları sonucu ortaya çıkan çok sayıda sorun, mahkemelere intikal etmiş, kanun hükümlerine ve sözleşmeye saygı gösterenlerin uğradığı haksızlıklar artmıştır. Bunun üzerine, 1983 yılında 2814 sayılı Kanunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ondört maddesi değiştirilerek borcunu ödemeyen kat maliklerinin gecikme tazminatı ödemeleri esası getirilmiş ve denetim usülleri konulmuştur. Ancak sonraki yıllardaki uygulamalarda da, sorunların ortadan kalkmadığı anlaşılmaktadır.



Çoğu zaman, mimarların katkısı olmadan kalfa elinden çıkmış beton bloklar arasında, güneşsiz, çiçeksiz, kasvetli binalarda yaşamak azabı yanında, birbirini tanımayan, huyu-suyu, görgüsü, karakteri, tahsili, mizacı değişik, bir çoğu sevgi ve saygı bilmeyen insanların bir çatı altında zorunlu komşuluk yapmaları da katılınca ve “ev alma komşu al” atasözümüzün tatbiki imkanı da kalmayınca, Mevlana’nın dediği gibi “insanlar var yakında birbirinden uzak” duruma düşülmüş, mevzuatı bilmeyen, hukuki kaidelere riayet etmeye ihtiyaç görmeyen, ilgisiz ve kötü niyetli kişiler, gelirlerin tahsilindeki güçlükler, sarfiyattaki laubalilikler ve suistimaller yüzünden “kat mülkiyeti” çekilmez hale getirilmiştir.
Kaynak: BeyForuM http://www.beyforum.net/forum/hukuk/3496-kat-mulkiyeti-kanununun-634-sayili-kanun-uygulanmasi-ve-uygulamada-cikan-sorunlar.html#post4092



3.3- Kat Mülkiyeti Kanununun Değerlendirilmesi:



634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiş, 02.07.1965/12038 tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanmış, 02.01.1996 tarihinde de yürürlüğe girmiştir.



Daha sonraki yıllarda;



09.05.1969/13194 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 02.01.1969/1166 tarih ve sayılı Kanun, 14.04.1983/18018 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 13.04.1983/2814 tarih ve sayılı Kanun, 25.06.1985/18792 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 10.06.1983/3227 tarih ve sayılı Kanun, 13.02.1991/20785 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 11.02.1991/431 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, 11.02.1992/21139 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 05.02.1992/3770 tarih ve sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklikler yapılmıştır.



Kat Mülkiyeti Kanunu sekiz bölümden oluşmaktadır. Maddeler halinde değerlendirilmesi aşağıda yapılmıştır.





3.3.1- Birinci Bölümün Gerekçesi

Genel Hükümler başlığını taşıyan bu bölümde, önce kat mülkiyetine ve kat irtifakına ait genel kaide konulduktan sonra, bu Kanunda geçecek olan bütün kavramlar ikinci maddede tarif edilmiş, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği, kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkuldeki ortak yerlerin durumu ve gayrimenkulün müstakil mülkiyete konu olan bölümleriyle arsa payı, ortak yerler ve eklentiler arasındaki bağlantılar ve nihayet ortaklığın giderilmesi ve öncelikle satınalma (şuf’a) hakkı düzenlendikten sonra, genel kanunlardaki hükümlerin kat mülkiyetinde hangi ölçüde uygulanabileceği ayrıca belirtilmiştir.
Kaynak: BeyForuM http://www.beyforum.net/forum/showthread.php?p=4092



Mevcut bir binanın başlıbaşına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyete –bu bölümler ister kat, ister daire, ister oda ve mağaza olsun- halk arasında ve hukuk doktrininde yerleşmiş olan bir deyimle (kat mülkiyeti) denilmiş ve henüz üzerine bina yapılmamış olup da kat mülkiyeti esasına göre bina yapılmak için bir arsanın ortak maliklerinin kurdukları haklara (kat irtifakı) adı verilmiştir. Kat irtifakı kurulurken esas alınan kat değerinin, binanın kat mülkiyetine çevrilmesi halinde aynen muhafaza edilmesi tabii bulunmuştur.



Şunu önemle belirtmek gerekir ki, bu tasarı (arsa payı) mihveri üzerine düzenlenmiştir; zira bütün masraf ve yükümler kat maliklerinin sahip oldukları (arsa payı) oranlarına göre ayarlanmıştır. Bu hususta, katlara kıymet takdir edilerek masraf ve yükümler için bu kıymeti esas almak, içinden çıkılmaz anlaşmazlık, güçlük ve hatta suistimallere sebep olacağından, (arsa payı) esas alınmıştır.



Bir kanunun gereği gibi ve pürüzsüz olarak uygulanabilmesi için, her şeyden önce o kanunla düzenlenmek istenen münasebetlere ait kavramların, açıkça ve hiçbir karışıklığa meydan vermeyecek surette belirtilmesi zaruri olduğundan, tasarının ikinci maddesindeki tariflerle beşinci ve altıncı maddelerindeki bağlantıların tasarıda yer alması gerekli ve faydalı görülmüştür.



A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:



I-Genel kural:

Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.



Açıklama:



Kanunun birinci maddesinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı tanımlanmıştır. İlk fıkrada kat mülkiyeti, ikinci fıkrada kat irtifakından söz edilmektedir.



Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tamamlanmış olması, binanın kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bağımsız bölümlerinin bulunması ve binanın kargir olması gerekir.



Konuyla ilgili olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce; “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 197/10 sayılı genelgesi uyarınca, günümüzde kat irtifaklarında sanki kat mülkiyetine geçmiş bir bağımsız bölüm gibi kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmektedir. Kanunda olmamakla birlikte bu tescil şekli uygulamayı oldukça rahatlatmıştır.” şeklinde görüş bildirilmiştir.



Kat İrtifakı” ile “Kat Mülkiyeti” kavramları arasındaki farklar:



1- Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. Kat irtifakı ise, yapılmakta veya ileride yapılacak bir binanın bölümleri üzerinde kurulan bir ayni haktır.



2- Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınıp satılabilir. Kat irtifakı ise, ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirebilir.



3- Kat mülkiyeti, tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edildiği halde, kat irtifakının tescili genel kütükteki sayfaya umumi hükümlere göre yapılır. Kat mülkiyeti için (kat mülkiyeti kütüğü) vardır.



4- Gerek kat mülkiyeti, gerekse kat irtifakı, arsa payı esasına göre kurulmuş bir sistem olup, her ikisinin de arsa payının, bölümün kıymetine oranlı olarak hesap ve tescil edilmesi gereklidir.



Yargı Kararları:



- Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasını kabul eden davalı, kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla asansörden yararlanmadığını ileri sürerek, gideri ödemekten kaçınamaz. (Y.H.G.K., 20.12.1972 gün 969/5-1243 E., 1494 K.).



- Birçok parsel üzerinde yapılan yapılarda kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle oluşturulan kurul kat malikleri kurul kararları için, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaz.



Yukarıda belirtilen nedenlerle, genel hükümler uygulanacağından, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. (Y.18.H.D. 02.04.1998 gün, 1998/1958 E., 1998/3508 K.).



- Bağımsız bölümleri kooperatif adına kayıtlı bulunan ferdi mülkiyete geçilmemiş ana gayrimenkuldeki yönetim uyuşmazlıklarında, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz. (Y. 18. H.D., 06.05.1993 gün, 1993/3156 E., 1993/6039 K.)



- Kat mülkiyeti, tek bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda kurulabilir. Birden çok parsel üzerinde, kat mülkiyeti kurulamaz. (Y. 18. H.D., 17.12.1992 gün, 1992/12129 E., 1992/12787 K.).



II - Tarifler:



Madde 2 - Bu kanuna göre :

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);

d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);

e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);

Denir.



Açıklama:



Bu maddede, kanunda geçen kavramların anlamı gösterilmektedir.



Esas yapıya anayapı denmektedir. Bu parsel içinde bulunan muhtelif binalarda da kat mülkiyeti kurulması caizdir.



İkinci maddenin (c) fıkrasına 2814 sayılı Yasa ile “veya birden çok” ibaresi eklenerek kat mülkiyetinde dikey mülkiyet sistemi yanında yatay mülkiyet sistemi de getirilmiştir.



Buna göre, dikey bir yapının katları arasında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabileceği gibi, aynı arsa üzerinde yatay biçimde yan yana yapılan yapılarda da kurulabilir.



Yargı Kararları:



- Birden çok parsel üzerinde kurulu sitede, anlaşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir. (Y. 18. H.D., 20.09.1995 gün, 1995/8165 E., 1995/8939 K.).



- Birden çok parsel üzerinde yapılmış sitede kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. (Y. 18. H.D., 14.09.1995 gün, 1995/7850 E., 1995/8685 K.).



- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ancak kat mülkiyeti (veya kat irtifakı) kurulmuş olan taşınmazlarda uygulanır. (Y. 18. H.D., 12.06.1995 gün, 1995/6092 E., 1995/6954 K.).



- Birkaç parsel üzerinde kurulu sitenin yönetimi konusunda taraflar arasında bir sözleşme bulunduğunda, dava bu nedenle reddedilemez. Genel hükümler çerçevesinde görülür. (Y. 18. H.D., 24.11.1994 gün, 1994/13287 E., 1994/15116 K.).



- Bağımsız bölüme el atılarak ortak yer niteliğindeki tesisler yapılamaz. (Y. 5. H.D., 5.4.1982 gün, 2484 E., 3279 K.).



III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 –

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.



Açıklama:



Maddede, kat mülkiyetinin niteliğinden söz edilmektedir. Bu maddeye göre, kat mülkiyeti; müstakil bölüm, ortak yerler, eklentiler ve arsa payından oluşan özel bir mülkiyet şeklidir.



Arsa payı, bağımsız bölümün kat irtifakı kurulması doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse, o tarihteki değeri ile oranlı olarak tespit edilmesi lazımdır. Büyüklük, küçüklük, nitelik farkları rol oynamaz. Bazen 10 m2’lik bir dükkan 100 m2’lik bir binadan daha kıymetli olabilir. Bu durumda dükkanın alanı küçük olmakla beraber, arsa payı oranı fazla olacaktır.



Çok kez inşaat yapanlar, arsa paylarını değerlerine göre saptamadıklarından, uygulamada uyuşmazlıkların çıktığı görülmektedir. Bu gibi durumlarda, arsa payının düzeltilmesi gerekir. Bu da iki yolla gerçekleştirilebilir.



1. Anlaşma ile düzeltme: Bütün ortakların oybirliğiyle, arsa payında yapılan yanlışlık düzeltilebilir.



2. Kazai yolla düzeltme: Ortaklar anlaşamadıkları takdirde, mahkemeye başvurmak suretiyle arsa paylarının düzeltilmesini isteyebilirler.



Yargı Kararları:



- Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak verilip verilmediği, taşınmazın kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki niteliklerine ve konumuna göre belirlenir. (Y. 18. H.D., 7.7.1998 gün, 1998/5277 E., 1998/8427 K.).



- Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı değilse, her zaman yeniden düzenlenmesi için dava açılabilir. Yönetim planının değiştirilmesi, öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülür; doğrudan açılan dava üzerine hükümleri iptal edilemez. (Y. 18. H.D., 26.5.1998 gün, 1998/4906 E., 1998/6149 K.).



- Bağımsız bölümlere yalnız metrekare üzerinden değer biçilmesi doğru değildir. Değere katkısı olan diğer unsurlar da göz önüne alınmalıdır. (Y. 5. H.D., 30.1.1984 gün, 746 E., 628 K.).



IV - Ortak yerler:

Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.



Açıklama:



Bu maddede ana gayrimenkulün ortak yerleri ikiye ayrılmıştır.



1- Sözleşme ile belirtilen ortak yerler: Maddenin birinci fıkrasında gösterilmiştir.



2- Kanunda belirtilen ortak yerler: Maddenin ikinci fıkrasında üç bent halinde gösterilmiştir.



Ortak yer kaps***** girecek kısımların, kat malikleri tarafından sözleşme ile tespit edilmesi mümkündür. Ancak, her haliyle müstakil bölüm kaps***** girmeyen yerler sözleşme ile ortak yerler kavramından çıkarılamazlar. Yani maddenin a-b-c bentlerinde yazılı yerler ve şeyleri ana taşınmaz mal ile ilişkileri devam ettiği sürece ortak yer veya şey hali değiştirilemez.



Yargı Kararları:



- KMK’na göre ana taşınmaz; binası ve arsası ile bir bütündür. Bağımsız bölümler dışındaki tüm yerler ortak yerlerdendir. (Y. 18. H.D., 10.9.1997 gün, 1997/8336 E., 1997/7607K.).



- Tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, ana taşınmazın ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz, yapının dış görünüşü değiştirilemez, bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamaz. KMK’na göre ortak yerler de olarak tanımlanan yerler de göz önünde bulundurulmalıdır. (Y. 18. H.D., 8.10.1996 gün, 1996/7360 E., 1996/8323 K.).



- Tüm paydaşların onayı alınmadan ve proje değişikliği yapılmadan, kapıcı dairesinin, arsa payı da ayrılmak suretiyle bağımsız bölüm olarak tapuya tescili yasaya aykırıdır. (Y. 18. H.D., 27.5.1995 gün, 1995/6799 E., 1995/7639 K.).



B) Bağlantılar :

I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.



Açıklama:



Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yolu ile geçmesi halinde; ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Bu kişi, arsa payı ile kat mülkiyetini ayırarak ayrı ayrı tasarruf edemez. Örneğin, arsa payını satıp bağımsız bölümü satışın dışında bırakamaz.



Karşılığında bağımsız bölüm gösterilmemiş bir arsa payı olamaz. Bir yapıda karşılıksız arsa payı bırakılamaz. Böyle bir arsa payı bırakılmışsa iptali için dava açılır. Dava sonunda kayıt iptal edilerek, bütün bağımsız bölüm maliklerine arsa payı oranında dağıtıldıktan sonra arsa payı oranında bunlara da malik olur ve bunları kullanır.



Yargı Kararları:



- Ortak yerlere arsa payı ayrılmaz ve ortak yerler özel mülkiyete konu olamaz. (Y.H.G.K. 9.6.1971 gün, 969/1-689 E., 359 K.)



II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:



Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.

Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış veya kiralanmış olur.



Açıklama:



Kanunun 6. maddesinde, bağımsız bölümlerle, eklenti ve orta yerler arasındaki bağlantılar gösterilmiştir.



Yargı Kararları:



- Bağımsız bölüme eklenti olarak kayıtlı bahçenin bir bölümü, o bağımsız bölüm malikinin malı olur. Bu nedenle, eklenti şeklinin iptaline karar verilemez. Ancak anayapının belediyece onaylı projesine aykırı olarak havuz ve duvar yapılamaz. (Y. 18. H.D., 25.5.2000 gün, 2000/5637 E., 6514 K.).



- Mimari projeye göre, bağımsız bölümün beyanlar hanesine tescil edilmiş eklenti, malikin rızası olmadıkça başka bir bağımsız bölümün eklentisi olarak tescil edilemez. (Y. 18. H.D., 7.7.1992 gün, 1992/5999 E., 1992/6766 K.).





C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:

I - Ortaklığın giderilmesi:

Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.



Açıklama:



Kat mülkiyetinde veya kat irtifakında ortaklığın, giderilmesi davası açılamaz. Zira arsa payı bir kata bağlanmıştır. Bağımsız bölüm halini almıştır. Ancak, bağımsız bölüm için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Zira bağımsız bölüm, birkaç kişinin veya ölüm nedeniyle birkaç mirasçıya intikal etmiş paylı durum ortaya çıkmış olabilir. Bu gibi hallerde, şuyuun giderilmesinde kanuni bir sakınca yoktur. Kat irtifakında da durum aynıdır.



Yargı Kararları:



- Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi olan taşınmazın tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. (Y.H.G.K. 4.10.1978 gün, 1977/6-261 E., 1978/785 K.)



- KMK’nın 7. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümde birkaç kişi ortak ise kendi aralarında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. (Y. 18. H.D., 15.4.2003 gün, 1963 E., 3069 K.).



II- Öncelikle satınalma hakkı:

Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.

Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.

Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.



Açıklama:



Maddenin birinci fıkrasına göre, bağımsız bölümlerin birinin veya kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması halinde, diğer bağımsız bölüm maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin şuf’a hakları yoktur.



Bağımsız bölümün paydaşları ise, kendi bölümleri için şuf’a hakkına sahiptirler.



Ancak bu maddenin aksi, sözleşme ile kararlaştırılabilir.



D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.







Açıklama:



Bu maddeyle, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz mallarda ihtilaf halinde uygulanacak hükümlerin sırası gösterilmiştir.



Buna göre, birinci sırada gösterilen hüküm varsa ikinci sıra uygulanamaz. Ancak, kanunların emredici hükümleri göz önüne alınacak, gerek kütük, gerekse sözleşme veya yönetim planında emredici hükümlere aykırı hüküm konmuşsa bunlar geçersizdir. Buna aykırı yönetim planındaki hüküm tapuya tescil edilmiş olsa bile uygulanmayacaktır.



Yargı Kararları:



- Ortak yer kiraya verilmesi konusunda yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda özel bir düzenleme bulunmadığına göre, uyuşmazlığın çözümünde anılan Kanunun 9. maddesi gereği Medeni Kanunun ortak mülkiyete ilişkin hükümleri uygulanır. (Y. 18. H.D., 13.10.1994 gün, 1994/9450 E., 1994/12132 K.).